Immobilier 2026 : ces quatre villes où les prix vont grimper malgré tout

Le marché immobilier français stagne. Les transactions reculent, l’attentisme domine.

Pourtant, quatre métropoles échappent à la paralysie : Nice, Montpellier, Bordeaux et Toulouse affichent des hausses de prix de 2 à 3% prévues pour 2026. Comment expliquer cette résistance quand le reste du pays marque le pas ?

Un marché en berne, mais pas partout

Les prix immobiliers nationaux n’ont progressé que de 0,8% en 2025 (Bien-estimer-safti). La plupart des acquéreurs restent sur la touche, refroidis par des taux encore élevés et une conjoncture incertaine.

Les volumes de ventes s’effondrent dans plusieurs régions. Mais certaines villes du Sud-Est et du Sud-Ouest poursuivent leur trajectoire ascendante. Nice enregistre +5,2% sur un an pour les appartements, Toulouse +3,1%, Bordeaux +2,9% (Meilleurs Agents, 1er décembre 2025). Ces métropoles captent une demande qui ne faiblit pas, portée par des fondamentaux solides.

Nice et Montpellier : le soleil fait toujours vendre

À Nice, les maisons s’échangent à 5 380 €/m², les appartements à 4 750 €/m², chacun en hausse de 1,8% sur trois mois (Immonot). La rareté du foncier et l’attractivité internationale expliquent cette résilience.

La Côte d’Azur attire cadres étrangers, retraités aisés, télétravailleurs. L’offre ne suit pas la demande. À Montpellier, les maisons grimpent à 3 640 €/m² (+2%), les appartements se stabilisent à 3 290 €/m² (Immonot). La ville profite d’une vitalité démographique exceptionnelle.

Étudiants, jeunes actifs, investisseurs locatifs : la demande reste tendue. Ces deux métropoles partagent un climat privilégié et un cadre de vie recherché. Le télétravail renforce leur pouvoir d’attraction. Les acheteurs acceptent de payer plus pour gagner en qualité de vie.

Bordeaux et Toulouse misent sur leur dynamisme économique

Toulouse affiche un prix moyen de 4 200 €/m², en hausse de 9% sur un an tous secteurs confondus (Selexium). L’aéronautique, le numérique, la recherche : le bassin d’emplois reste l’un des plus dynamiques de France.

Les projets d’infrastructure se multiplient, les quartiers en mutation attirent promoteurs et acquéreurs. Bordeaux suit une courbe similaire. La métropole conserve son statut de destination prisée pour l’investissement immobilier rentable.

Les secteurs centraux et bien desservis affichent des projections de +3 à 5% en 2026. Ces deux villes bénéficient d’une économie diversifiée, d’une démographie croissante, d’un rayonnement culturel fort. Elles résistent mieux que les villes moyennes ou les zones périurbaines délaissées par les acheteurs.

Faut-il acheter maintenant ou attendre 2026 ?

Les prévisions tablent sur une hausse nationale de 2 à 3% en 2026 (Bien-estimer-safti). Dans les quatre métropoles citées, la progression pourrait être plus marquée.

Attendre une baisse des prix dans ces zones relève du pari risqué. La rareté de l’offre, la demande soutenue, le dynamisme local ne laissent pas présager de correction brutale.

Les acheteurs qui visent ces villes doivent privilégier les biens bien classés énergétiquement et les secteurs recherchés. Le bon timing dépend de votre capacité de financement et de votre horizon d’investissement.

Une chose est sûre : ces quatre métropoles défient la tendance nationale et confirment leur statut de valeurs refuges du marché immobilier français.