Cette nouvelle obligation peut bloquer votre vente immobilière dès 2026
Ce lundi 6 janvier, Patricia Lefèvre, 62 ans, retraitée de l’Éducation nationale à Rennes, pensait boucler la vente de son deux-pièces avant la fin du mois. Son notaire l’a rappelée. Un document manque au dossier. Sans lui, signature impossible.
Et ce cas n’a rien d’isolé.
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Le diagnostic qui peut faire capoter la signature
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots construites avant 2013. Une extension qui touche des dizaines de milliers d’immeubles, après une première vague en 2025 qui visait les copropriétés de 50 à 200 lots, selon le Conseil supérieur du notariat.
Le syndic doit faire réaliser un audit énergétique de l’ensemble du bâtiment. Document que le vendeur doit ensuite glisser dans son dossier de vente.
Sans lui, le notaire bloque. « Nous voyons arriver des dossiers où le syndic n’a même pas lancé la consultation des diagnostiqueurs, déplore Maître Hélène Vasseur, notaire à Nantes. Résultat : on décale les compromis de plusieurs semaines, parfois plus. »
Pourquoi le gouvernement serre la vis maintenant
Le calendrier n’est pas un hasard. La France compte plus de 5 millions de logements considérés comme énergivores, et la loi Climat avance ses pions année après année pour pousser à la rénovation. Le DPE collectif sert de photographie globale du bâti.
À cela s’ajoute la réforme du DPE 2026, qui modifie le coefficient de conversion de l’électricité. Des centaines de milliers de logements pourraient gagner une ou plusieurs classes énergétiques, d’après Immonot. Une bonne nouvelle pour certains vendeurs. Un casse-tête pour d’autres, dont le diagnostic individuel devra être refait.
« On bascule dans une logique où chaque vente passe au crible énergétique de l’immeuble entier, pas seulement de l’appartement », observe Thomas Rouvier, expert immobilier indépendant basé à Lyon. Les acquéreurs, eux, lisent désormais ces documents à la loupe avant de signer.
Les ventes qui menacent de tomber à l’eau
Le piège ? Le délai. Un DPE collectif coûte entre 1 000 et 5 000 euros selon la taille de la copropriété, d’après PAP.
Sa réalisation prend souvent plusieurs mois entre le vote en assemblée générale, la mise en concurrence des diagnostiqueurs et la remise du rapport.
Pour Patricia, la vendeuse rennaise, le délai annoncé tourne autour de quatre mois. Son acheteur, lui, a un crédit déjà négocié à taux fixe. S’il expire avant la signature, il devra renégocier dans un contexte de marché tendu, où l’évolution du crédit immobilier reste incertaine.
Les copropriétés les plus exposées sont les petits immeubles anciens des centres-villes, souvent gérés par des syndics bénévoles qui découvrent l’obligation au dernier moment. Certains vendeurs commencent à intégrer la mention « sous réserve d’obtention du DPE collectif » dans leurs annonces.
D’autres préfèrent attendre. Ce qui n’avait pas filtré jusqu’ici devient un argument central des négociations.
Reste une question. Combien de transactions vont caler au printemps, le temps que les syndics rattrapent leur retard ? Patricia, elle, croise les doigts. Son acheteur a accepté de patienter. Pour combien de temps encore ?
