Qu’est-ce qu’une résidence services ?

Le secteur des résidences avec services a connu une croissance énorme ces dernières années, notamment auprès des seniors qui souhaitent profiter de leur vie ailleurs que dans un EHPAD. Une résidence-services est une combinaison de logements meublés et de services hôteliers répondant à certains critères. Les résidents peuvent être accompagnés de leur famille et profiter d’une atmosphère de villégiature dans laquelle tous les besoins sont satisfaits. Les conditions de séjour dans une résidence de ce type sont assez similaires à celles d’un hôtel, mais moins chères. En France, les appartements avec services sont une option de plus en plus populaire pour les personnes qui ne veulent pas se soucier de certaines corvées. Même si le senior reste une cible de choix, certaines résidences services s’adressent à des hommes d’affaires, des étudiants ou des touristes. C’est pourquoi, ce type de logement intéresse un grand nombre d’investisseurs immobiliers, LMNP, Censi Bouvard, voici ce que vous devez savoir avant d’investir dans une résidence services.

Quels types de résidences-services existe-t-il ?

Tout d’abord, il faut bien différencier la résidence services avec une maison de retraite ou un Ehpad car elle n’est pas obligée de prodiguer un service de soins médicaux ou une assistance médicale. Dans tous les cas, il s’agit d’une logement meublé avec des services. En France, hormis, les Ehpad, nous pouvons différencier 4 types de résidences services.

La résidence étudiante

Généralement située à proximité des universités, une résidence étudiante propose des services standards comme un parking, une laverie, un accueil, un service de ménage, une laverie ainsi que des espaces communs comme une salle de sport ou une cafétéria. En règle générale, chaque logement est un studio ou t2 « prêt-à-vivre » avec un lit et ses couettes et draps, un bureau, une salle d’eau avec serviettes de bains et une cuisine intégrée avec vaisselle. Pour certain père de famille, la résidence étudiante bénéficie d’une sécurité accrue par rapport à un logement dans un quartier à risque.

La résidence sénior

Réservée aux plus de 60 ans non dépendants et n’ayant pas besoin de soins médicaux, une résidence senior offre des services de base, comme la préparation du petit-déjeuner, un service d’accueil, la fourniture de linge, le ménage. Mais certaines résidences de service de luxe vont plus loin en offrant des prestations de restauration, un mobilier adapté aux personnes âgées, un espace de détente commun, voir une espace bien-être ainsi que de grands espaces verts et très souvent une terrasse. L’autonomie de la personne est donc une condition obligatoire pour élire domicile dans une résidence senior. Les aides à domicile peuvent toutefois être contractées et assurer d’autres prestations de service à la personne.

La résidence affaires

Même si en période de Covid, les déplacements professionnels sont moins nombreux qu’auparavant, la résidence affaires est née pour répondre à un besoin significatif des salariés en déplacement longue durée. Souvent appelé « appart’hôtel », ce type de logement intègre également des prestations plutôt accommodantes pour les personnes en déplacement comme une conciergerie, une salle de restauration avec au moins le petit-déjeuner, un espace bien-être avec sauna, spa hammam, salle de sport. Mais certaines résidences affaires proposent également des salles de réunion ou des bureaux avec imprimantes, scanners, et connexion internet très haut débit. Ce genre de résidence de services est souvent située en ville à proximité des commodités et surtout des grandes lignes de bus ou de métros mais aussi à proximité d’un parc d’exposition ou d’une gare TGV. Ce type d’hébergement offre une grande flexibilité et se révèle être une excellente alternative aux hôtels car les prix sont en général 30 à 40% plus économiques.

La résidence de tourisme

Le plus souvent luxueux, ce type de logement est situé dans les lieux touristiques et offre un éventail de services de base, comme le petit-déjeuner, l’accueil, le ménage ou encore la fourniture de linge. Une résidence de tourisme est donc aussi bien située à la mer qu’en montagne, à la campagne qu’à la ville. Ces appartements de services sont généralement loués meublés et « prêt à vivre » avec tout le nécessaire pour rendre le séjour agréable et confortable, canapé, douche, baignoire, lit king-size, cuisine équipée, etc. Les espaces communs, quant à eux peuvent inclure des espaces wellness, des terrains de tennis, des piscines, des spas. Il n’y a pas de mesure, ce sont les prix qui peuvent être démesurés. Dans certaines stations de ski en France, comme à Courchevel, le tarifs de la location d’un chalet de luxe peuvent grimper jusqu’à 250 000€ la semaine en période de Noël. Il est alors judicieux de bien prendre son temps et de savoir dans quelle station de ski investir.

Comment investir dans une résidence services ?

Les avantages fiscaux LMNP et Censi Bouvard

Que cela soit en LMNP neuf (vente sur plan) ou en LMNP occasion sachez qu’il est possible de disposer de cet avantage fiscal lorsque vous être propriétaire d’un logement en résidence services. La loi Censi Bouvard peut également s’appliquer si vous louez le bien au moins 9 ans, ce qui peut être avantageux si vous envisager de réaliser des travaux (Tva récupérable) par exemple. Vous pouvez également obtenir d’autres avantages comme une réduction d’impôts ou des loyers faiblement taxés.

Les inconvénients de la résidence services

Un grand nombre d’investisseurs souhaitent sortir de cet investissement immobilier contraignant. Outre le fait qu’un exploitant peut arrêter de vous verser vos loyers, lorsque vous achetez en résidence services vous devez vous affranchir des charges qui peuvent s’avérer être assez lourdes et surtout conserver une réserve pour les travaux de l’immeuble et des parties communes. La revente d’un tel bien immobilier est aussi très compliquée si la résidence éprouve des difficultés financières.

Si vous désirez sortir délicatement et changer votre investissement de départ, gardez à l’esprit que sortir d’un bail commercial d’une résidence services est assez complexe et qu’il est utile de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier. Le site https://residence-services.lokizi.fr/ propose une solution de conversion pour les investisseurs déçus par ce type d’investissement, et il y en a beaucoup.

S’entourer d’un professionnel

Attention toutefois, choisir d’acheter une résidence avec services n’est pas facile. Il est donc préférable de demander conseil à un expert immobilier et de bénéficier d’un service personnalisé afin de pouvoir étudier toutes les possibilités d’investissement immobilier dans ce type de biens.

Quel type de résidence services choisir ?

Sachez toutefois, qu’en fonction de votre âge et de votre situation familiale, vous serez orienté vers 1 des 4 types de résidence services, si vous avez des enfants qui font des études, vous choisirez probablement d’investir dans une résidence étudiante. Si vous êtes chef d’entreprise ou cadre vivant en campagne mais travaillant dans une grande ville vous opterez certainement pour la résidence affaires alors que si vous avez des parents autonomes à la retraite, vous opterez certainement pour une résidence senior.

Analyser la rentabilité et les garanties de paiement des loyers ?

En général, la rentabilité d’un investissement en résidence services ne dépassent pas 3,6% selon la moyenne nationale ce qui reste toutefois un placement sûr et plus qu’honorable, mais il est largement possible de faire mieux en s’épargnant certaines contraintes. Dans tous les cas, il est utile de choisir un gestionnaire de résidence inscrit à l’INSEE depuis plusieurs années et ayant des locaux. Il y a beaucoup de charlatans dans l’immobilier. Avant d’investir en résidence services, vous devez aussi connaître le promoteur constructeur de la résidence. Le mieux est d’acheter en délégant la gestion à un professionnel qui garantira les loyers pendant 9 ans quelques soient les problèmes rencontrés. Sachez toutefois que dans certains cas, les garanties ne sont pas honorées et une sortie du bail commercial est fortement recommandé.